Poptávka klesá, ceny zůstávají
Realitní zpravodaj - zprávy ze světa realit a financí
ekonom.cz - Pavla Kreuzigerová , 2009-01-10 12:16:28
Někteří odborníci se domnívají, že ceny nových bytů by mohly klesnout v druhé polovině roku.
Ceny nových bytů zatím proti očekávání zájemců o vlastní nemovitost plošně neklesají. Podle některých odborníků by ke změně mohlo dojít v druhé polovině tohoto roku, jiní se zdráhají dát jednoznačnou odpověď. "Na to, abych uměl odpovědět na otázku, zda letos půjdou ceny novostaveb dolů, bych potřeboval křišťálovou kouli," říká analytik Raiffeisenbank Aleš Michl a doplňuje důvody, proč být při těchto odhadech opatrný. "Existují tři silné brzdy propadu realitního trhu, které je třeba brát vážně. Za prvé by ceny vesměs měly kopírovat kupní sílu obyvatelstva v tom daném regionu. Za druhé jsou nesplacené hypotéky u nás v porovnání s USA minimální. A za třetí je zde stále ještě silná poptávka způsobená velkým počtem takzvaných Husákových dětí ve věku, kdy si pořizují vlastní bydlení."
Slevy jako východisko?
Navzdory těmto faktům však mnoho potenciálních kupujících věří v opak. To je také důvod, proč velká část z nich nyní vyčkává, jak se situace na trhu vyvine. Taková situace v oblasti nákupu nových bytů panuje přinejmenším od října loňského roku. Když tehdy společnost Orco Group zlevnila své nové byty v pražské Michli, chápali to mnozí jako příslib do blízké budoucnosti. Očekávali, že současná finanční krize donutí developery, aby ceny svých rezidenčních projektů všeobecně považované za nadsazené, konečně stlačili dolů. Novopečení vlastníci bytů v Michli ušetřili deset procent z původní ceny, takže se dalo čekat, že slevy, které přijdou, budou dvojnásobné nebo i vyšší.
Téměř čtvrt roku nato se může zdát, že tento optimismus byl poněkud lichý. K masovým slevám nových bytů nedochází. I společnost Orco Group dnes zpětně hodnotí říjnové slevy v Michli jako jednorázovou akci: "Jednalo se o výjimečnou výzvu marketingového charakteru, pro kterou jsme se rozhodli vzhledem k rozsahu, charakteru a poměrně značné rozestavěnosti projektu," řekl k tomu Ekonomu Vladimír Toman, ředitel prodeje pro ČR ve společnosti Orco Group. Důvod, proč by developeři měli své projekty zlevňovat, je nasnadě. Banky jsou ostražité a developerům půjčují jen na projekty, u kterých mají jistotu, že budou úspěšné. Tedy nejspíše na ty, kde je ještě před začátkem výstavby prodána nebo rezervována většina bytů. Na druhé straně finanční ústavy zároveň zpřísnily kritéria pro poskytování hypoték, proto ubylo klientů, kteří si vlastní bydlení mohou pořídit. Developeři však potřebují své projekty prodat co nejrychleji, aby mohli začít s novými.
Varující by pro developery měla být také čísla, která srovnávají letošní poptávku po nemovitostech s tou loňskou - podle odborníků se v roce 2008 snížila zhruba o třetinu až polovinu. Ve třetím čtvrtletí toho roku ale bylo podle údajů Českého statistického úřadu dokončeno o 9,5 procenta více bytů než ve třetím kvartálu roku 2007. Stavět se sice začalo o 5,3 procenta méně nových bytů, nabídka však bude ještě nějakou dobu poptávku nepochybně převyšovat. Není proto divu, že někteří odborníci na realitní trh věří, že developeři nakonec přece jen začnou zlevňovat.
"Očekávám, že ti, kdo začali stavět, budou muset nabídnout větší slevy - deset až dvacet procent -, aby získali poptávku na přijatelné úrovni," říká například Martijn Kanters z realitní poradenské společnosti DTZ. "Prozatím nicméně pozorujeme, že developeři raději projekt odloží, než aby jej zlevnili."
A tak lze předpokládat, že k četným projektům, které již nyní nabírají zpoždění proto, že jejich developeři nedostali od banky dostatek peněz na jejich realizaci, přibudou další. Podle Kanterse se číslo opožděných staveb může vyšplhat až na polovinu a prodlení může trvat půl až dva roky.
Předražené projekty zlevní
Realitou však zůstává, že ceny zatím hromadně neklesají, a to na rozdíl například od sousedního Slovenska. "Tam lze říci, že dochází k masivnímu zlevňování předražených luxusních projektů a automaticky při prodeji všech dokončených bytů dochází k jednání o ceně mezi kupujícím a developerem," říká Michaela Vyhňáková, ředitelka realitní společnosti Labartt Properties, která nabízí byty k prodeji jak v Česku, tak na Slovensku.
Z jejích zkušeností se v Česku zatím ke slevám neuchylují ti developeři, kteří mají dokončenou rezidenci s úrovní prodeje kolem 95 procent. Ti kalkulují s tím, že se "vždy někdo najde". Jak ale Vyhňáková dodává, sleva může hrát roli v individuálních jednáních: "S požadavkem slevy přicházejí často sami kupující, což u nás dříve nebylo obvyklé."
Jiná situace je podle ní u projektů, které jsou v posledních etapách realizace a prodeji se nedaří. "Tam je developer pod velkým tlakem a sleva patří k nejčastějším a někdy efektivním nástrojům, jak stimulovat prodej," říká Vyhňáková.
Upozorňuje nicméně na nebezpečí, že se takový developer může dostat do pasti, kdy klient čeká na další a další pokles cen. Podobná taktika by se navíc mohla vymstít i klientovi: "Zdaleka ne všechny projekty jsou předražené a mnohé mohou kvůli snižování cen jít dolů i s kvalitou stavby, bytu nebo vybavením."
Podobně jako Kanters i Vyhňáková odhaduje, že k poklesům cen nakonec přece jen dojde: "Formulovala bych to jako racionální tlak na rovnici hodnota - cena. I klienti poznají, kde jsou ceny přemrštěné. A takových projektů není zrovna málo. Tady je možné čekat masivní poklesy prodejních cen."
Zlevňovat nebudeme!
Většina společností, které mají velké developerské projekty zaměřené na výstavbu bytů, tvrdí, že je žádné významné problémy spojené s poklesem poptávky nepotkávají, a proto nemají důvod zlevňovat. "Byty jsme nezlevňovali, protože zatím k tomu není důvod. Poptávka po ochlazení počátkem podzimu nyní mírně roste, například prosinec proti plánu o 20 procent," říká Naděžda Ptáčková ze společnosti Skanska.
Skanska má podle jejích slov tu výhodu, že pro financování všech projektů používá výhradně vlastní peníze. Zájem klientů tedy podporuje tím, že jim pro své projekty zajišťuje výrazně lepší podmínky hypoték, než by získali u jednotlivých bank.
Sekyra Group zase uvádí, že zlevňovala jen několik málo posledních bytů v již dokončených projektech. "Jednalo se o zhruba deseti- až dvacetiprocentní cenové snížení," říká její mluvčí Radek Polák. Odmítá také, že by strategii založenou na slevách firma plánovala do budoucna: "O případných budoucích změnách v naší strategii bychom pak s předstihem informovali."
S tím, že ceny novostaveb zatím trvale neklesají, souhlasí i ředitel realitní společnosti Hot Reality Plus Radim Koliba. "Nicméně velká část developerů dělá různé slevové akce při koupi do určitého termínu nebo nabízí odklad splátek. Nakolik to ale skutečně zvyšuje poptávku, lze pouze těžko odhadnout," upozorňuje.
Za pravdu mu dávají i četné webové stránky developerů a realitních společností. A je z nich patrné, že v některých případech jde o slevy skutečně výrazné. Například Central Group uvádí, že nabízí byty v rámci výhodného "zimního výprodeje", a upozorňuje, že klienti je nyní mohou koupit levněji o 200 až 500 tisíc.
Jiné společnosti zase nabízejí různé bonusy spojené s včasnou rezervací. Klienti získají například kuchyňskou linku zdarma nebo možnost odložit splátky hypotéky až o rok. Na trvalé slevy však na internetu nenarazíte. "Myslím, že developeři zatím vyčkávají na rok 2009, minimálně na vývoj v prvním pololetí, a potom možná začnou slevovat. Otázkou je, jestli k tomu budou skutečně nuceni, nebo nás trh překvapí a poptávka nejen po novostavbách se začne opět zvyšovat. Nutno podotknout, že by to bylo velké překvapení pro všechny subjekty na trhu," uzavírá Koliba.
Vyzraje český trh?
Přímým důsledkem hospodářských krizí bývá tříbení trhu. Lze očekávat, že k něčemu podobnému dojde také u nás v oblasti realit?
Již před vypuknutím krize bylo patrné, že nároky klientů vzrostly. Zdaleka už nekupovali všechno, co se postavilo, ač to bylo prozatím více patrné v oblasti trhu s rodinnými domy stavěnými na klíč v satelitních městečkách než u bytových projektů. Zvyšují se i nároky zákazníků na samotnou stavbu. Kupříkladu věnují větší pozornost standardu použitých materiálů, zařizovacím předmětům a obecně kvalitě dokončení.
Stále je však ještě nedostatek bydlení ve vysokém standardu. Projekty, označované jako luxusní, mají mnohdy ke skutečnému luxusu velmi daleko. "Stále existuje rozdíl mezi rezidenčními nemovitostmi, které jsou označovány za luxusní v západní Evropě a v regionu střední Evropy. Luxusní byty v metropolích západní Evropy stojí v průměru 250 tisíc korun za metr čtvereční, cena se u některých projektů šplhá i výš. U nás je za luxusní označován rezidenční projekt, kdy se metr čtvereční prodává i za 80 až sto tisíc," říká Markéta Němcová z realitní poradenské společnosti King Sturge.
Je pravděpodobné, že segment nemovitostního trhu, který bude přicházet s nabídkou opravdového luxusu, bude v době krize a po jejím skončení posílen. Zejména proto, že developerům poskytne větší jistotu stále uspokojivé poptávky, ale i z toho důvodu, že krizi patrně přežijí ti silnější, kteří nabízejí kvalitnější projekty.
Je však pravděpodobné, že trh opustí velmi malé developerské společnosti a ty, které nebyly s to dostát očekáváním. Právě takové se nejčastěji zaměřují na projekty, které svou kvalitou výrazně zaostávají za ostatními. "Pravděpodobně dojde k přirozené selekci, a ty skutečně nekvalitní projekty nakonec vypadnou," uzavírá Koliba.
Přečteno: 1730 x
Tagy:
Přihlášte se k odběru Realitního zpravodaje
| Z krize těží makléři |
| 2009-08-05 15:18:30 |
| Nájemné ve většině měst zdraží od ledna o stovky korun za měsíc |
| 2008-12-31 09:03:51 |
| EP otevřel cestu pro 16 mld. Kč na zateplování domů v ČR |
| 2009-04-06 14:03:41 |
